“精裝修，大露臺，一線海景房1元起拍！”

近日，多個線上拍賣平臺出現(xiàn)大批“1元起拍”的房產(chǎn)，不少是山東乳山、廣東惠州等地的海景房。這些掛拍房產(chǎn)大多被碧海藍天環(huán)繞，室內(nèi)裝修清新，有的出門就是濱海浴場、大海沙灘。

這樣的旅居房源真的1元起拍嗎？記者采訪發(fā)現(xiàn)，背后套路很多。比如用超低價引流，競拍時價格會升至市場價；部分已拍出房源實際成交難確認，仍在中介平臺掛牌；競拍結(jié)束前還會有人瘋狂抬價等。

業(yè)內(nèi)人士提醒，與法院主導(dǎo)的司法拍賣不同，上述房產(chǎn)拍賣是商業(yè)行為，購房者可能面臨房源情況難核實、交易稅費及平臺費等隱形成本高、拍賣公司主導(dǎo)交易可能悔拍等風險，建議評估風險后謹慎參與。

海景房超低價起拍

海景房又火了！這次不是“幾萬元買套房”，而是直接“1元起拍”。

近期，克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年6月新增掛拍房源中，278套房源起拍價設(shè)為1元。這些“1元起拍”房產(chǎn)大多來自山東威海，共216套，均為乳山海景房，涉及超90個小區(qū)。

記者檢索多個拍賣平臺，確實有“1元起拍”房產(chǎn)，還有專區(qū)。

比如打開阿里拍賣APP，房產(chǎn)頻道有“一元起拍”欄目，涉及山東、廣東、四川等省份，有自稱商鋪、住宅等不同類型房源，不管實際情況，起拍價都設(shè)為1元，保證金從一萬到數(shù)萬不等。

其中最引人注目的是“特價海景房”，涵蓋山東威海、廣東惠州、海南三亞、廣西北海等城市，山東威海乳山房源居多。

記者核實幾套房源發(fā)現(xiàn)，這些掛拍海景房市場價多在數(shù)萬到十幾萬。

例如，乳山銀灘青銀銀海園小區(qū)一套41平方米一居室拍賣起始價僅1元，保證金1萬元，加價幅度100元，截至目前出價201元。而房產(chǎn)中介平臺上，該房源掛牌價7.7萬元。

再如乳山海之緣小區(qū)一套52平方米兩室一廳房源，拍賣起始價1元，保證金1.2萬元，加價幅度100元，截至目前出價101元。房產(chǎn)中介平臺上，該小區(qū)同戶型房源掛牌價普遍在7萬元左右。

大量“1元起拍”房源中，甚至有“5毛起拍”的。如銀灘之心觀海苑一套73平方米兩室兩廳房源，起始價0.5元，參拍保證金1.1萬元，加價幅度100元；房產(chǎn)平臺上，該小區(qū)同類房源掛牌價為10.4萬元。

一直以來，乳山海景房以低價聞名，但當?shù)囟址烤鶅r也超2000元/平方米，單套房源從數(shù)萬到十幾萬，還有總價近50萬的精裝二手房。如今“1元起拍”的房產(chǎn)，真能讓人“撿漏”嗎？

拍賣背后套路重重

記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，這些超低價起拍的海景房背后貓膩不少。

首先要明確，目前批量出現(xiàn)的這些房源大多是商業(yè)競拍，并非司法拍賣的“法拍房”。商拍房產(chǎn)來源多樣，有的是個人或企業(yè)自愿拍賣，有的是商業(yè)機構(gòu)募集而來，參與者多、規(guī)則靈活，屬于商業(yè)行為。

前述房源的競拍公告標明：本套房屋的競賣為“資產(chǎn)處置”，不同于司法拍賣，公司不承擔標的瑕疵保證，強烈建議有意向競買人親自實地看樣。

有網(wǎng)友問：就算是商拍房，價格這么低，能撿漏嗎？實際情況沒那么簡單。近日記者觀看幾場拍賣全過程，房源都是1元起拍，最后拍到正常價格，甚至比市場價還高，幾乎沒有超低價成交的房源。

比如，乳山福海苑一套133平方米的房源，起拍價1元、保證金2.2萬元，最終競拍結(jié)束時價格達22萬元；海翔花園一套104平方米的房源，起拍價1元、保證金1.5萬元，最終競拍結(jié)束時拍到13萬元。

記者查看幾個主要拍賣公司賬號，主頁已拍出的房源中，基本沒有超低價成交的海景房，價格最低也有3萬元，高的有數(shù)套超過20萬元。

一名當?shù)厝耸糠Q，那些拍到市場或較高價的房子，并非都是網(wǎng)友出價?！斑@些房產(chǎn)拍賣背后有不少中介，如果房子出價一直很低，拍賣過程中會有托兒把價格加上去，通過制造熱度引導(dǎo)網(wǎng)友出價，網(wǎng)羅可能上鉤的人?！?/p>

在前述兩場拍賣中，記者發(fā)現(xiàn)，兩套房源均是一天內(nèi)無人問津，在競拍結(jié)束前五分鐘，突然瘋狂加價，短短幾分鐘內(nèi)價格從百元抬升到超十萬元。

此外，這類拍賣的競拍規(guī)則一般由拍賣公司決定，最終房源是否真正成交不確定。記者發(fā)現(xiàn)，不少顯示競拍結(jié)束、有成交價的房源，仍在房產(chǎn)中介平臺掛牌，咨詢帶看人士均稱“房子還在”。

有網(wǎng)友分享，自己好奇參拍一套房源，幾天后沒了下文，保證金被退回。另一當?shù)厝耸勘硎?，這類房源拍賣時有“保護價”，委托人和拍賣公司早已定好，如果最終價低于該價格便不會成交。

一位乳山資深房產(chǎn)中介稱，當?shù)夭簧俣址吭谥薪槭种?，他們低價收房、加價轉(zhuǎn)賣獲利，比如游說老業(yè)主5萬元轉(zhuǎn)手，自己再加2萬賣出，這種低價拍賣活動有的也是噱頭和引流手段。

律師：“撿漏”營銷暗藏風險

消費者出于“撿漏”心態(tài)參與低價房產(chǎn)商拍，有哪些風險呢？

北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人王玉臣律師表示，“1元起拍”很多時候是營銷方式，目的是吸引更多人關(guān)注房源。實際成交價往往不是1元或超低價，不會按“起拍價”成交。

他還說，如果不是司法拍賣，通常無法享受司法拍賣中法院負責清場的保障，存在產(chǎn)權(quán)瑕疵時需自行訴訟解決、成本較高，還可能遭遇“長期租賃合同”等惡意對抗情形，以及未披露的稅費、物業(yè)欠費、抵押債務(wù)等問題。

同時，非司法拍賣可能缺乏保證金監(jiān)管機制，存在賣家自抬價格、虛假競拍的風險。即便最終成交價低于預(yù)期，普通賣家違約成本也遠低于司法拍賣，成交后可能因市場價差拒絕配合過戶。

費用方面，記者查詢發(fā)現(xiàn)，購房者通過商拍渠道買房，成交后需支付軟件服務(wù)費（成交價的0.5% - 1%）、付給拍賣機構(gòu)的傭金（成交價的5%）；而乳山當?shù)刂薪榉Q，正常買二手房中介費是一個點。

克而瑞近日文章稱，部分二手房房東選擇拍賣方式是市場行為，但對買家而言，即便“法拍房”，司法機關(guān)或拍賣平臺也不能完全披露和保障，非司法拍賣房源保障度更低，需要買家有專業(yè)知識。

現(xiàn)實交易中，這類非司法拍賣房源可能遇到無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶、無法入住使用、無法落戶籍、賣家其他債權(quán)人提出異議等情況。

克而瑞表示，近期多地出現(xiàn)“1元起拍”特價房受二手房交易流速下降影響。建議各地規(guī)范二手房進入拍賣的條款，完善二手房支持政策，處理好各方權(quán)責關(guān)系，避免不必要的糾紛和風險。

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