文|凱風(fēng)

城市發(fā)展正經(jīng)歷時(shí)代之變。

中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，為未來(lái)城市發(fā)展描繪了路線圖。

文件提出，要穩(wěn)妥有序推動(dòng)城市群一體化和都市圈同城化發(fā)展，增強(qiáng)超大特大城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提高中小城市和縣城承載能力。

此前召開的城市工作會(huì)議首次提出“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”：城鎮(zhèn)化從“快速增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定發(fā)展”，城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”。

階段轉(zhuǎn)變，發(fā)展模式也隨之改變，城市競(jìng)爭(zhēng)迎來(lái)新的洗牌期。

01

告別單打獨(dú)斗，“抱團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)”時(shí)代來(lái)臨。

文件明確要穩(wěn)妥有序推動(dòng)城市群一體化和都市圈同城化發(fā)展，構(gòu)建布局合理的現(xiàn)代化城市體系。

過(guò)去城市競(jìng)爭(zhēng)主要是中心城市單打獨(dú)斗，強(qiáng)省會(huì)、強(qiáng)中心城市就是典型表現(xiàn)。

如今，在城市群、都市圈模式下，“抱團(tuán)發(fā)展”成為主流，大城市群、強(qiáng)都市圈是新方向。

通常，中心城市、都市圈、城市群呈同心圓結(jié)構(gòu)，一個(gè)城市群大多包含幾個(gè)都市圈。

我國(guó)有哪些重點(diǎn)城市群和都市圈呢？

先看城市群，京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝雙圈、長(zhǎng)江中游這5大城市群被寄予厚望。

文件支持京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)城市群打造世界級(jí)城市群，推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江中游城市群成為高質(zhì)量發(fā)展增長(zhǎng)極。

我國(guó)共規(guī)劃19個(gè)國(guó)家級(jí)城市群，雖都是“國(guó)家級(jí)”，但發(fā)展模式、成熟程度、戰(zhàn)略定位不同，發(fā)展水平也有差異。

京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)被定位為世界級(jí)城市群，代表國(guó)家與舊金山灣區(qū)、東京灣區(qū)等競(jìng)爭(zhēng)。

成渝雙圈、長(zhǎng)江中游城市群被稱為第四極、第五極，著眼于“全國(guó)影響力”，擔(dān)當(dāng)“高質(zhì)量發(fā)展增長(zhǎng)極”，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展。

這五大城市群相對(duì)成熟，在規(guī)劃中處于“優(yōu)化提升”的第一檔，其他城市群則處于“發(fā)展壯大”或“培育發(fā)展”階段。

再看都市圈，強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略受到質(zhì)疑，“強(qiáng)都市圈”模式取而代之，重新界定大城市的“勢(shì)力范圍”。

我國(guó)有30多個(gè)大型都市圈，目前已批復(fù)17個(gè)國(guó)家級(jí)都市圈，涵蓋廣州、深圳、南京等重點(diǎn)城市。

當(dāng)然，規(guī)劃獲批不意味著都市圈建成，絕大多數(shù)都市圈尚在培育階段，同城化處于初級(jí)階段。

根據(jù)國(guó)家都市圈發(fā)展報(bào)告2025，深圳都市圈被評(píng)為“標(biāo)桿型”；廣州、南京、杭州都市圈為“領(lǐng)先型”，處于成熟階段。

青島、廈漳泉、成都等都市圈被評(píng)為“發(fā)展型”，福州等7個(gè)都市圈為成長(zhǎng)型。

總之，抱團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)是大勢(shì)所趨，中心城市不能一家獨(dú)大，要“一圈共大”乃至“一群共強(qiáng)”，以整體參與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。

02

超大特大城市，誰(shuí)的競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)？

文件提出要增強(qiáng)超大特大城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)其按照國(guó)家批準(zhǔn)的功能定位做強(qiáng)做精核心功能，打造高質(zhì)量發(fā)展主引擎；支持部分超大特大城市增強(qiáng)對(duì)全球高端生產(chǎn)要素的配置能力；支持其布局科技創(chuàng)新平臺(tái)基地。

這里的“國(guó)家批準(zhǔn)明確的功能定位”主要指2035總規(guī)，它規(guī)劃了城市定位、核心功能、科創(chuàng)能級(jí)等。

目前，全國(guó)40多個(gè)“國(guó)批城市”的2035年總體規(guī)劃已獲批，包括19座副省級(jí)及以上城市，以及省會(huì)城市、重點(diǎn)地級(jí)市。

其一，九大國(guó)家中心城市概念逐漸淡化，形成新的中心城市體系。

根據(jù)2035總規(guī)，“我國(guó)重要的中心城市”只有北京、上海、廣州、重慶、天津5個(gè)。

其他城市以大區(qū)或國(guó)家戰(zhàn)略、所在地區(qū)或城市群為定位，確定“勢(shì)力范圍”。

杭州、南京之于東部地區(qū)，武漢、鄭州之于中部地區(qū)，成都、西安之于西部地區(qū)，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春之于東北地區(qū)都是如此。

其二，科創(chuàng)及制造定位上，以“全國(guó)/國(guó)際科技創(chuàng)新中心”城市為金字塔尖，其他城市承擔(dān)區(qū)域創(chuàng)新職能。

在科創(chuàng)能級(jí)上，北京、上海、深圳、廣州承擔(dān)重任，集國(guó)家科學(xué)中心、國(guó)際科技創(chuàng)新中心等“科創(chuàng)雙中心”為一體，參與國(guó)際科技競(jìng)爭(zhēng)。

其他城市多數(shù)是區(qū)域科創(chuàng)中心，部分城市有獨(dú)特定位。

廣州的“科技教育文化中心”、西安的“國(guó)家重要科研和文教中心”等都屬于此類。

其三，廣州、深圳、杭州等城市均有超出同能級(jí)城市的獨(dú)特定位。

廣州不僅是國(guó)家中心城市，還被賦予“綜合性門戶”的超級(jí)定位，國(guó)內(nèi)能稱得上門戶的只有北上廣。

深圳雖不是中心城市，卻獲得“全國(guó)性經(jīng)濟(jì)中心”、“國(guó)家創(chuàng)新型城市”，凸顯科創(chuàng)底色。

杭州雖是東部中心城市，但被賦予“全國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新中心”定位，凸顯在數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的實(shí)力。

從經(jīng)濟(jì)中心看，成都、西安是“西部經(jīng)濟(jì)中心”，武漢是“中部經(jīng)濟(jì)中心”，經(jīng)濟(jì)定位略高一籌。

沈陽(yáng)的“東北亞國(guó)際化中心城市”定位亮眼，從“東北”到“東北亞”，凸顯新地緣變局下的重要使命。

此外，2035總規(guī)還確定了各城市的交通地位、城鎮(zhèn)開發(fā)面積、人口天花板等，對(duì)城市長(zhǎng)期發(fā)展影響深遠(yuǎn)。

03

城市擴(kuò)容，仍未開閘。

文件提出控制超大城市規(guī)模，合理有序疏解非核心功能，推動(dòng)中小城市按程序穩(wěn)慎優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置。

這意味著前些年盛行的省會(huì)擴(kuò)容、地市合并等依舊擱淺，暫不會(huì)大范圍重啟。

過(guò)去幾年，除個(gè)別縣市外，沒(méi)有新批復(fù)“撤縣建市設(shè)區(qū)”案例，也無(wú)城市合并新動(dòng)作。

此前，每年有數(shù)十個(gè)乃至上百個(gè)“撤縣設(shè)區(qū)”批復(fù)，城市外延式擴(kuò)張合并常見。

典型的是五大省會(huì)合并擴(kuò)張，合肥、成都等借助合并周邊地市迅速做大城市體量，引發(fā)眾多城市效仿。

之后，深莞惠合并等說(shuō)法不斷。

但從最新政策規(guī)劃看，超大城市外延式擴(kuò)張停止，鋪大攤子模式不合時(shí)宜，城市發(fā)展要回歸自身。

“疏解非核心功能”是重要政策，北京、上海是先行者。

根據(jù)兩地經(jīng)驗(yàn)，要有序疏解中心城區(qū)一般性制造業(yè)等，避免教育、醫(yī)療資源集中于中心城區(qū)。

雖然城市擴(kuò)容或升級(jí)暫時(shí)擱淺，但部分經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、強(qiáng)鎮(zhèn)有望擴(kuò)權(quán)。

文件指出，適時(shí)調(diào)整擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模大、人口增長(zhǎng)快的縣級(jí)市和特大鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理權(quán)限。

目前，部分縣級(jí)市獲得省市經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，部分強(qiáng)鎮(zhèn)獲得縣級(jí)相關(guān)管理權(quán)限。

此外，人口收縮地區(qū)的區(qū)劃調(diào)整或?qū)⑻嵘先粘獭?/p>

04

“大拆大建”遠(yuǎn)去，城市更新成為新方向。

文件提出穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建，持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

這次城市文件提出的兩個(gè)階段之變，對(duì)房地產(chǎn)沖擊直接、影響深遠(yuǎn)。

房地產(chǎn)繁榮常伴隨經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、城市大建設(shè)和人口涌入。

當(dāng)城鎮(zhèn)化從“快速增長(zhǎng)”到“穩(wěn)定發(fā)展”，城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”到“存量提質(zhì)增效”，房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的支撐不再。

如果說(shuō)過(guò)去關(guān)注“有沒(méi)有”住房，如今住房整體飽和，“好不好”成關(guān)鍵。

在存量時(shí)代，房地產(chǎn)發(fā)展核心不再是“大拆大建”，而是以城中村改造、舊城改造為核心的城市更新。

城市更新已上升為國(guó)家戰(zhàn)略，此次提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”值得關(guān)注。

過(guò)去舊改多由政府或開發(fā)商主導(dǎo)，成片改造，賣地分錢，在房?jī)r(jià)上行期有效。

未來(lái)，許多老舊小區(qū)可能自行改造，小區(qū)自主協(xié)商、籌資、聘請(qǐng)工程隊(duì)拆除重建。

小區(qū)業(yè)主享受收益，也承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和成本。

若順利推進(jìn)，中心城區(qū)“老破小”有望價(jià)值重估，郊區(qū)“遠(yuǎn)新小”或面臨更大壓力。

總之，房地產(chǎn)回歸常態(tài)，舊發(fā)展模式難再重現(xiàn)。