作者 | 劉一

編輯 | 張愷翀

10月15日，上市地產(chǎn)公司皇庭國(guó)際公告終止債務(wù)重組，這意味著原本有望“浴火重生”的皇庭國(guó)際徹底失去希望，以物抵債后已資不抵債。一位業(yè)內(nèi)人士表示：“皇庭國(guó)際退市看來(lái)是板上釘釘，離破產(chǎn)似乎也只有一步之遙了?！鄙頌椤吧钲诟缓缊F(tuán)”副主席的老板鄭康豪，也從資本寵兒淪為老賴。

丟失核心資產(chǎn)，籌劃重組失敗

據(jù)公告，皇庭國(guó)際終止重組的一大原因是其深圳地標(biāo)建筑被法院抵債。法院裁定，深圳皇庭廣場(chǎng)及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備，以30.53億元交由光曜夏嵐(深圳)投資有限公司抵債。

這筆債原是皇庭國(guó)際子公司融發(fā)投資，以深圳皇庭廣場(chǎng)作為抵押，找中信信托借錢欠下的。2024年7月，中信信托將債權(quán)轉(zhuǎn)給了光曜夏嵐。深圳皇庭廣場(chǎng)位于深圳CBD福田區(qū)的核心位置，是深圳的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目之一，因地段好被稱作深圳CBD的“鉆石之心”。據(jù)公告，2024年底，皇庭廣場(chǎng)價(jià)值57.498億元。

失去皇庭廣場(chǎng)給公司帶來(lái)巨大打擊。一方面，公司失去了收入“頂梁柱”。2024年，該項(xiàng)目貢獻(xiàn)收入3.68億元，占全公司的56%。以物抵債后，公司凈資產(chǎn)約為 -19.21億元，未來(lái)還可能面臨退市。另一方面，自救的重組計(jì)劃泡湯。2022年，皇庭國(guó)際嘗試轉(zhuǎn)讓融發(fā)投資的股權(quán)來(lái)償債，失敗兩次后，終于與連云港豐翰益港物業(yè)管理有限公司達(dá)成合作，約定先一起開(kāi)“合伙公司”，讓其掏錢還掉融發(fā)投資的債，再通過(guò)“債轉(zhuǎn)股”買下融發(fā)投資。但合作細(xì)節(jié)遲遲沒(méi)談攏，如今核心資產(chǎn)也沒(méi)了，只能終止重組。

潮汕富商，想做到李嘉誠(chéng)的百分之一

皇庭國(guó)際走到這一步，老板鄭康豪也不好過(guò)。企查查顯示，鄭康豪有5條失信被執(zhí)行人信息，9條被執(zhí)行人信息，合計(jì)被執(zhí)行總額超50億元。

鄭康豪春風(fēng)得意時(shí)，愿望是“希望能有李嘉誠(chéng)的百分之一就可以”，可惜未能如愿。他跟李嘉誠(chéng)一樣是潮汕人，出生于1976年，取得過(guò)天津大學(xué)工商管理碩士學(xué)位。鄭康豪是地產(chǎn)二代，父親鄭世進(jìn)是恒浩地產(chǎn)的創(chuàng)始人，他畢業(yè)后進(jìn)入家族企業(yè)，29歲便接手公司。2010年8月，鄭康豪“打敗”深圳昔日首富黃茂如，入主上市公司深國(guó)商，拿下晶島國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，該項(xiàng)目估值一度接近80億元，鄭康豪也因此展露頭角。但接手后，深國(guó)商持續(xù)2年虧損，2013年，晶島國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)改名“皇庭廣場(chǎng)”正式營(yíng)業(yè)，才扭轉(zhuǎn)困境。2015年，鄭康豪將深國(guó)商的股票簡(jiǎn)稱改為“皇庭國(guó)際”。

借舊換新，債務(wù)壓頂

業(yè)績(jī)有所好轉(zhuǎn)，但建設(shè)項(xiàng)目的裝修、設(shè)備都需花錢，皇庭國(guó)際的債務(wù)快速累積。為此，鄭康豪到處找信托、銀行借錢，借新還舊，利息極高，曾向近10家金融機(jī)構(gòu)累計(jì)貸款超百億元。資金壓力增大后，鄭康豪進(jìn)軍金融領(lǐng)域，完成對(duì)同心基金及同心再貸款公司的收購(gòu)，進(jìn)入小貸、小額再貸、融資性擔(dān)保等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。值得一提的是，買下同心基金的股份，讓鄭康豪拿到了深圳市同心俱樂(lè)部的入場(chǎng)券?！巴木銟?lè)部”實(shí)力強(qiáng)勁，商界名人包括馬化騰、王傳福、王衛(wèi)、郭英成、姚振華、賴海民等，其中不少是“潮汕幫”大佬。據(jù)官網(wǎng)，鄭康豪是深圳市同心俱樂(lè)部的副主席。

皇庭國(guó)際陷入麻煩時(shí)，大佬們很多自顧不暇，對(duì)鄭康豪助力有限。2021年，受房地產(chǎn)金融政策收緊影響，貸款難以續(xù)期，皇庭國(guó)際的債務(wù)集中到期，陷入深淵，其中關(guān)鍵的一筆是向中信信托借款的30億元。在房地產(chǎn)下行時(shí)期，皇庭國(guó)際變現(xiàn)困難，資產(chǎn)估值下跌加劇壓力。盡管皇庭國(guó)際尋求轉(zhuǎn)型，進(jìn)軍半導(dǎo)體，但并不成功，其功率半導(dǎo)體業(yè)務(wù)2023年、2024年分別實(shí)現(xiàn)收入1.29億元、0.73億元，與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。近5年，皇庭國(guó)際已經(jīng)虧掉44.5億元。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)的商業(yè)模式核心是通過(guò)“拿地 - 建設(shè) - 銷售”的流程快速回籠資金，但這個(gè)周期長(zhǎng)，需依賴高杠桿才能持續(xù)，讓開(kāi)發(fā)商背上高昂負(fù)債。一旦市場(chǎng)降溫，資金危機(jī)便接踵而至。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞澱J(rèn)為，經(jīng)濟(jì)中存在長(zhǎng)度為15 - 25年不等的長(zhǎng)期波動(dòng)，這種波動(dòng)在建筑業(yè)中表現(xiàn)得特別明顯，被稱作“建筑業(yè)周期”。美國(guó)自1970年以來(lái)，已進(jìn)入第三輪房地產(chǎn)周期，50多年中，開(kāi)發(fā)商尚未有人能一直被記住。而中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，從1997年才開(kāi)始市場(chǎng)化運(yùn)作，尚未經(jīng)歷過(guò)完整的周期。目前，正處于市場(chǎng)的筑底過(guò)程，在這一波淘洗中，無(wú)數(shù)房地產(chǎn)商逐漸走向暗淡，最終也將走向“消失”結(jié)局。

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